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昆明商業地產營銷影響商業房地產價格因素

2019-07-02840
影響商業房地產價格的主要區位狀況
1.地段繁華程度
影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的繁華程度,繁華程度越高,商業房地產的價值越高。
商業繁華程度首先可用該地段是否處于商業中心區來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市一級的商業中心區,它們的輻射力遍及全市,吸引著全市的購買力(特別是大宗商品的購買力,如家用電器、家具等耐用消費品),這類市一級的商業中心區屬于全市最繁華的地段。另外,在每個行政區或住宅聚集區也會有一個或更多的區級商業中心區,它們的輻射力低于市級商業區,一般限于本區域內,繁華程度也低于市級商業區。在每個居住小區通常還會有一個商業服務集中地帶,或可稱為小區級商業中心,其繁華程度又低一些。
此外,在許多大中城市中,還有一些專業性商業街區,它是由經營相同類型商品或屬性相似商店匯集在一起而形成的商業街區,如建材一條街、布匹市場、電器總匯等等。不同類型專業市場或專業一條街的租金水平相差很大,有的專業市場或專業一條街商鋪的租金水平可接近中心商業區,而有的專業市場或專業一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區級商業區商鋪租金水平。
對于一般的商業房地產,首先要確定的就是它處于哪一級商業中心區,從而可知其所處地段的商業繁華程度。第二,要確定商業房地產所處商業區的具體位置,因為在同一商業區中主道上的商業房地產比相距僅數米遠的側道上的商業房地產價值可能要高出許多,而在同一幢商業房地產中,首層人口處附近的商鋪出租的租金要遠高于其他位置的商鋪。如廣州市北京路商業街區中,北京路商鋪的租金高達1000元/㎡以上,而旁邊西湖路商鋪的租金僅為300元/㎡.第三,分析所在區域商業集聚度、經營差異化程度、人流量、消費結構、消費檔次等。
2.交通條件
交通的通達度對商業房地產的價格具有很大影響,商業房地產估價時要從兩方面考慮交通條件,一是顧客方面,從現階段一般情況來說,主要是公共交通的通達度,可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間隔,以及公交線路連接的居民區人數等指標來衡量,另外還要考慮停車場地問題;二是經營者方面,要考慮進貨和卸貨的交通便利程度,如:廣州一家 的服裝批發市場,就曾經由于市政府整頓附近的交通秩序,封住了大部分貨物通道,導致商場的價值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業帶來巨大的人流量,對于商業房地產而言,集中的人流量固然重要,但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場,由于新建的地鐵線路的一個出口就在商場內,雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量,但這些擁擠的人群多是過客,反而影響了商場的正常購物環境,因此,公共交通特別便利的地方不適宜做 的商業物業。
3.臨街狀況
商業房地產一般都應該是臨街的,其臨街的具體分布狀況對其價值產生較大影響,在一條路上相距數米范圍內的不同分布,將可能呈現不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好,如果幾面臨街,一般認為有利于商業房地產價值的提高。例如,多面臨街的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價值高,與道路齊平街的商鋪比略有凹入的商鋪價值高。但要注意的是,位于街角交通要道的商業房地產如果沒有足夠的緩沖余地,對于其經營也是不利的,因為這樣將影響購物人流的出入。